不動産のご売却・ご購入をお考え中のお客様で、

登記費用を抑えたい

何からしていいかわからない等がございましたら、

 

・仲介不動産業者様のご紹介

・一般的な購入の流れ

・不動産売買に伴う不動産登記についての一般的なご説明等

をさせていただきますので、ご遠慮なくお問合せ下さい。

 

下記説明は一般的な内容を簡略して記載しておりますので、あくまでご参考にお願いいたします。

不動産購入時の名義書換(買主様)

不動産を売買される場合には、売主様から買主様への名義変更(所有権移転)登記をいたします。

不動産購入時に名義変更の登記をする意味...


不動産を購入すると、その不動産が買主様のものとなりますが、その所有権は通常、売買契約の成立、金銭の授受によって買主様へと移転します。


当然、売主買主の間では契約は有効で、自分が不動産を取得したことを主張することはできます。

ただし、自分の所有であることを他の第三者に主張するためには、契約があった・金銭の支払いがあっただけではなく、買主様への名義をかえる登記をすることにより、自分の所有であることを第三者に主張することができます。

 もし売主様がその不動産を二重に売買をしてしまっていた場合、もう一方の買主様が登記手続きをしてしまうと、自分の所有権を主張することができません。


仲介不動産業者様を通じて不動産を購入する際はもちろん、個人間の売買で売主様との信頼関係がある場合であっても、必ず買主様名義に変更する登記をする必要があります。

不動産売却時の名義書換(売主様)

不動産を売却されますと買主様へと所有権が移転しますので、買主様へ名義変更の登記手続きが必要となります。

売主様からすると売買契約をしても金銭の授受がまだの場合は、買主様へ所有権移転登記はしたくない、買主様からすると金銭を払い次第、自分への所有権移転登記をしたい、となりますので、金銭に支払(ご決済)日のうちに、登記手続きをする必要があります。


売主様名義のままですと、固定資産税の請求や何か不動産から損害が発生した場合の責任が売主様へとくることになります。


名義変更登記に必要な書類(買主様)

原則

・住民票

・(住宅ローンがある場合)印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)

・印鑑(住宅ローンがある場合は必ず実印が必要)

・身分証明書

※こちらは登記手続きに必要なものになりますので、不動産業者様、融資銀行様それぞれに別途必要書類がございます。

名義変更登記に必要な書類(売主様)

通常

・売却不動産の権利書(登記済証)又は登記識別情報

・印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)

・(登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は住所変更登記が必要となりますので)

沿革のつく住民票等

・評価証明書

・身分証明書

・実印

・(売却費用でローン弁済に伴う抵当権抹消がある場合は)抹消登記書類一式

その他Q&A

一般的な説明記載となり、法律判断はケースバイケースで個別には異なる場合がありますので、参考にお考えください。

 

Q:新築住宅に問題があった。

A:不動産売買の(瑕疵担保責任に基づく)損害賠償の請求等については、

  原則、瑕疵のあることを知った時から1年以内行わなければなりません。

  例外として、引き渡しの時から10年間瑕疵担保責任を追及できる場合があります。

    「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による特例

    要件 新築住宅についての売買契約で

       構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分として政令で

       定めるものについての隠れた瑕疵に限り、

       売主は引き渡しの時から10年間、瑕疵担保責任を負う。

   住宅を新築する建設工事の請負契約も、同様に注文者に引き渡した時から

   10年間の特例があります。

Q:不動産売買契約のクーリングオフ

A:不動産業者(宅地建物取引業者)が自ら売主となって行われた不動産の訪問販売については、

  クーリングオフ制度があります。

    要件 不動産業者が自ら売主となった不動産売買契約であること

       契約の申し込みまたは締結した場所が、不動産業者の事務所や現地案内所以外

       の場所であること。自宅等訪問して契約締結した場合等。

       買主が場所を希望した場合は除きます。

       8日を経過していない。

       不動産の引き渡しを受け、代金を全額支払っていない。

   簡易の記載ですの、参考程度にお考えください。

Q:不動産売買契約における手付とは

A:手付とは、契約を交わすにあたり、当事者の一方から他方に対して交付される金銭です。

  手付は、その性質により、証約手付・違約手付・解約手付の3つがあります。

Q:土地の取引に関して生ずる税金について

A:不動産取引において課税される税金には

  ・取得した場合に生ずる税金:不動産取得税、登録免許税(登記時)、印紙税(契約書作成時)

  ・譲渡した場合に生ずる税金:譲渡所得税(5年以内の場合は短期譲渡)

  ・所有していることにより生ずる税金:固定資産税、都市計画税(原則市街化区域内不動産)

  ・贈与した場合に生ずる税金:(個人から個人)もらう側に贈与税

  ・賃貸した場合に生ずる税金:賃料収入(不動産所得)に対する所得税

  ・相続による取得により生ずる税金:相続税がかかる場合があります。

Q:建物の建てることのできる土地とは

A:建物を建てる場合には、

  まず、市街化調整区域にあたらないかどうかの確認は必要です。

  他に、どのような地域の用途区域にあたるのかも確認します。

Q:土地の価格の評価方法は?

  公的な評価の基準としまして、固定資産税評価額、路線価、公示価格等があります。

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奈良県司法書士会会員 第426号

簡裁訴訟代理関係業務認定 第1012201号 

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